6 điều cần lưu ý khi vay ngân hàng mua nhà

Vay ngân hàng mua nhà là giải pháp an toàn đối với những gia đình có thu nhập thấp – trung bình. Tuy nhiên, nếu không có sự tính toán kỹ lưỡng, nó cũng có thể biến thành “cái bẫy” khiến bạn bị đè nặng bởi áp lực tài chính.

→ Xem thêm: 10 vấn đề cần lưu ý khi mua nhà trả góp

1. Khi nào nên vay tiền mua nhà?

Thời điểm thích hợp để mua nhà

Khi dự tính vay ngân hàng để mua nhà, cần xác định rõ: Đâu là thời điểm thích hợp để mua nhà? Bởi nhiều người có suy nghĩ “đặt cược” vào ngân hàng để mua nhà.

Trong khi thời điểm phù hợp để mua nhà là khi bạn có số tiền ít nhất bằng 50% giá trị ngôi nhà mình muốn. 

Theo lời khuyên từ các chuyên gia tài chính, người mua nhà không nên đi vay chỉ vì có tài sản thế chấp mà quan trọng là phải có phương án trả nợ hiệu quả. 

Tỷ lệ vàng khi vay ngân hàng là khoảng 30 – 40% giá trị ngôi nhà. Điều này giúp bạn đảm bảo vẫn còn dư dả tiền sinh hoạt hàng tháng. Đồng thời, tránh rơi vào “bẫy lãi suất” khi đi vay.

Nếu như vay quá 50% giá trị ngôi nhà, thu nhập của gia đình phải đủ lớn để đảm bảo rằng số tiền trả góp hàng tháng không vượt quá 40% thu nhập.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần xác định nhu cầu nhà ở của bản thân. Nên chọn ngôi nhà có diện tích và tiện nghi vừa phải, phù hợp với số lượng thành viên trong gia đình. Không nên mua những căn quá lớn, chi phí đắt đỏ.

Nó không chỉ gây lãng phí mà còn khiến bạn gặp áp lực về tài chính khi phải đối mặt với một khoản nợ lớn.

Ngoài ta, bạn có thể cân nhắc mua nhà vào thời điểm các nhà đầu tư ồ ạt giới thiệu các dự án mới. Đây là lúc bạn có nhiều lựa chọn cho cùng một phân khúc nhà. Đặc biệt là về mức giá cũng như các ưu đãi kèm theo.

Thời điểm vay ngân hàng mua nhà hợp lý

Những năm gần đây, vay ngân hàng là phương thức hữu dụng được nhiều gia đình trẻ, người có thu nhập trung bình lựa chọn khi mua nhà. Đây là giải pháp an toàn, đặc biệt là với những người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, bạn chỉ nên vay ngân hàng khi có số tiền bằng khoảng 30 – 40% giá trị ngôi nhà định mua. Đó là con số an toàn bảo đảm bạn có thể trả được lãi suất ngân hàng nếu có biến động sau 6 – 12 tháng.

Bởi trong hợp đồng vay của ngân hàng, lãi suất chỉ cố định ở mức 5%. Đây là mức hỗ trợ của chủ đầu tư đối với người mua. Sau khi hết thời hạn hỗ trợ, lãi suất mua nhà sẽ trở về đúng mức lãi suất thương mại. 

Cách giảm giá này thường được các chủ đầu tư sử dụng để thu hút sự quan tâm của thị trường, dễ khiến người mua hiểu lầm. Do đó, nên tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng.

Khi vay tiền mua nhà, người vay cần đánh giá được khả năng tài chính của bản thân nhằm hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai. 

>> Xem thêm: 7 bước hoàn thành kế hoạch mua nhà cho vợ chồng trẻ 

2. Các hình thức cho vay mua nhà của ngân hàng

Hiện nay, các ngân hàng có nhiều hình thức vay phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Tùy điều kiện và nhu cầu, bạn có thể lựa chọn một trong những hình thức dưới đây:

Vay thế chấp

Đây là hình thức vay vốn truyền thống và phổ biến. Người vay sẽ thế chấp tài sản đảm bảo để được vay vốn với lãi suất không quá cao. Thời hạn vay dài, có thể lên tới 25 năm. Tài sản thế chấp có thể là bất động sản bạn đang định mua hoặc tài sản khác có giá trị tương đương.

Vay thế chấp rất phù hợp nếu bạn đang có nhu cầu vay một khoản tiền lớn trong thời gian dài. Tuy nhiên, hình thức vay này buộc bạn phải có tài sản đảm bảo đủ lớn để thế chấp. Nêu không có khả năng trả gốc và lãi cho ngân hàng, tài sản thế chấp sẽ bị tịch thu. 

Vay tín chấp

Là hình thức vay vốn ngân hàng mà không cần tài sản đảm bảo. Điều kiện vay dựa vào độ tín nhiệm, độ đáng tin cậy của bạn. Bao gồm các thông tin về việc làm, thu nhập hàng tháng, địa chỉ và lịch sử tín dụng.

Tuy nhiên, vay tín chấp có lãi suất cao hơn và thời gian vay ngắn hơn so với vay thế chấp. Do đó, nếu không cần một khoản vay quá lớn và có thể trả nợ trong ngắn hạn, bạn có thể lựa chọn hình thức vay này.

>> Xem thêm: Vay tín chấp ngân hàng là gì? Cần lưu ý điều gì trước khi vay?

So sánh hình thức vay thế chấp và vay tín chấp

>> Xem thêm: So sánh hình thức vay thế chấp với vay tín chấp

3. Lựa chọn ngân hàng

Để tăng tính cạnh tranh, các ngân hàng thường đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, người đi vay nên chọn những ngân hàng bảo lãnh chính cho dự án để được cung cấp mức lãi suất và giá trị khoản vay phù hợp. 

Lãi suất

Lãi suất luôn là điều kiện hấp dẫn nhất để các ngân hàng thu hút khách hàng. Tuy nhiên, đây cũng chính là nguyên nhân khiến nhiều người dễ rơi vào “bẫy lãi suất”. 

Mức lãi suất thấp không có nghĩa đó là gói vay an toàn. Với mức lãi suất cao, nên cân nhắc các ưu đãi đi kèm. 

Một số ngân hàng thường đưa ra mức lãi suất vay mua nhà khoảng 5 – 6%. Song chỉ áp dụng trong năm đầu tiên và sẽ được “thả nổi” trong các năm sau đó. 

Một số khác thì ngược lại. Lãi suất ban đầu khá cao nhưng sau đó giảm dần dựa trên số dư nợ còn lại. 

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng vay ngân hàng, cần tìm hiểu một số vấn đề sau:

• Mức lãi suất cố định
• Cách tính lãi suất
• Lãi suất ưu đãi
• Thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi

Thời hạn vay

Ngân hàng sẽ cung cấp các mức thời hạn vay cố định (5 năm, 10 năm, 15 năm,…) cho bạn lựa chọn. Thông thường, các khoản vay ngắn hạn sẽ có mức lãi suất thấp hơn vay dài hạn.

Tùy vào điều kiện tài chính, số tiền đặt cọc trên tổng số giá trị vay mua nhà và năng lực chi trả để cân nhắc thời gian hoàn trả đầy đủ khoản vay sớm nhất có thể.

Từ mức lãi suất ngân hàng cung cấp, có thể so sánh thời hạn vay và mức lãi suất giữa các ngân hàng để đưa ra lựa chọn phù hợp.

Giá trị khoản vay

Hầu hết các ngân hàng chỉ hỗ trợ từ 70 – 85% giá trị ngôi nhà mà bạn vay mua. Song cũng có một số ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 100% giá trị ngôi nhà. Tuy nhiên, mức lãi suất sẽ cao hơn. 

Vì vậy, bạn nên cân nhắc giữa các đặc điểm giá trị khoản vay, thời hạn vay và mức lãi suất để lựa chọn dịch vụ cho vay mua nhà tốt nhất.

Điều kiện vay

Cần xem xét kỹ lưỡng các điều kiện mà ngân hàng yêu cầu khi vay mua nhà. Đảm bảo rằng nó phù hợp với tình hình hiện tại của bản thân.

Thời gian xét duyệt hồ sơ

Đây là yếu tố không thể bỏ qua khi lựa chọn một dịch vụ vay mua nhà tốt. Thời gian xét duyệt lâu, hồ sơ bị tồn động sẽ khiến người vay gặp khó khăn, ảnh hưởng đến kế hoạch cá nhân.

Do đó, nên tham khảo kinh nghiệm từ những người đi trước hoặc có cam kết về thời gian từ ngân hàng để đảm bảo khoản vay được giải quyết kịp thời.

4. Lựa chọn khoản vay

Khi có ý định vay ngân hàng mua nhà, cần đánh giá tình hình tài chính của bản thân để hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai. Từ đó, xác định ngưỡng vay an toàn để lựa chọn.

Ngưỡng vay an toàn thường không quá 50% giá trị tài sản mua. Ngưỡng vay tốt nhất là khoảng dưới 30%. Ngưỡng vay nguy hiểm là trên 70% giá trị tài sản mua. 

Bởi vậy, cần lên kế hoạch rõ ràng 3 khả năng sau:

Khả năng tài chính (1): Là số tiền tiết kiệm mà người vay đang có, thu nhập hàng tháng của gia đình sau khi đã trừ các chi phí sinh hoạt.

Khả năng tài chính hỗ trợ (2): Một phần vốn được hỗ trợ từ người thân bằng việc cho vay không lấy lãi hoặc lãi suất thấp.

Khả năng trả nợ (3): Cần biết chính xác mức chi trả mỗi tháng. Đồng thời, đảm bảo biến động lãi suất trong tầm kiểm soát. 

Nếu (1) + (2) >= (3), khoản vay mua nhà được xem là khả thi.

>> Xem thêm: Làm thế nào để giảm bớt nỗi lo nợ nần khi vay tiền mua nhà?

5. Lựa chọn thời hạn vay

Vay ngắn hạn, số tiền lãi sẽ ít nhưng áp lực trả nợ cao. Ngược lại, vay dài hạn giúp giảm bớt áp lực tài chính nhưng lãi suất sẽ cao.

Vậy đâu là lựa chọn tốt nhất giữa 2 phương án này?

Lựa chọn thông minh: Vay dài hạn và trả nợ trước hạn

Nhiều người chọn vay dài hạn sau đó cố gắng tất toán khoản nợ và trả phí phạt trả nợ trước hạn cho ngân hàng. 

Hiện nay, một số ngân hàng đã tung ra gói vay ưu đãi: người vay trả nợ trước hạn chỉ mất phí phạt 1% trong năm đầu tiên và 0,5% cho những năm tiếp theo. Và miễn phí phạt từ năm thứ 5, 6.

Khi dư nợ còn ít, bạn đủ cân đối được với phần vốn và có thể tất toán khoản vay trước hạn. Theo các chuyên gia tài chính: Không nên tiếc chi phí trả nợ trước hạn (khoảng 2 – 4% khoản vay), hãy cố gắng tất toán các sớm càng tốt. Đặc biệt là nếu phần lãi mà bạn phải trả thời gian sau lớn hơn chi phí trả nợ trước hạn.

6. Rủi ro khi vay mua nhà

Vay ngân hàng là một phương án an toàn đối với các gia đình trẻ hoặc thu nhập thấp nếu có nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, khi lựa chọn ngân hàng vay vốn, cần chú ý tới một số rủi ro có thể gặp phải.

• Mức lãi suất cho vay mua nhà có thể thay đổi thất thường, gây khó khăn cho người vay. Nếu không đủ năng lực kiểm soát biến động của lãi suất, bạn sẽ vô tình trở thành nạn nhân của “bẫy lãi suất”.
• Tại một số ngân hàng, thủ tục vay tương đối rườm rà, mất nhiều thời gian để thẩm định tài sản thế chấp, năng lực hoàn trả,… Bên cạnh đó, khả năng được ngân hàng chấp thuận không cao.
• Tìm hiểu rõ phí phạt nếu trả nợ trước hạn.
• Nhiều dự án bất động sản không đảm bảo tính khả thi, có khả năng bị trì hoãn khiến người mua không thể nhận nhà đúng hạn. 

Để hạn chế tối đa những rủi ro này, cần tìm hiểu kỹ thủ tục, điều kiện, lãi suất, phí trả nợ trước hạn,… trước khi quyết định vay vốn.

Hãy đảm bảo rằng tài chính của bạn sẽ vẫn được đảm bảo sau khi vay tiền mua nhà. Không bị đè nặng bởi áp lực về tiền bạc và việc trả nợ ngân hàng.